重庆市农村宅基地管理政策问答

重庆市农村宅基地管理

政策问答

重庆市农业农村委员会

依据《中华人民共和国土地管理法》及中央农村工作领导小组办公室、农业农村部2019年印发的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)等法律法规政策，重庆市农业农村委员会从基本政策、宅基地取得、流转、退出、监督管理等方面系统梳理形成34条政策问答，分期刊发，旨在为广大群众提供全面详尽的政策解读，切实维护农村村民合法权益。

基本政策

1.什么是农村宅基地?

农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

2.农村宅基地在土地分类中属于哪一类?

按照不同的分类标准，土地分类的方法不同。

依据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，按照土地所有制性质划分，土地分为国有土地和农民集体所有的土地，其中宅基地属于农民集体所有。按照土地用途划分，土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。其中，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。因此，从土地性质和用途上来说，农村宅基地属于集体建设用地。

按照2017年发布的《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)，土地进一步分为耕地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、其他土地等12类。其中，农村宅基地属于住宅用地，农村道路占地属于交通运输用地。

3.农村宅基地归谁所有?

农村宅基地归本集体成员集体所有。

《中华人民共和国宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

4.什么是“一户一宅”?

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

5.现行农村宅基地产权制度的基本内容什么?

现行宅基地产权制度的基本内容是，农民集体拥有宅基地所有权, 农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，符合条件的农户具有分配宅基地的资格。

6.农房与商品房的区别是什么?

农房是农村中供村民居住的房屋，与商品房的区别主要有：

一是土地性质不同：农房建设占用集体所有土地，商品房则占用国有建设用地。

二是取得方式不同：农房只允许符合条件的农村集体经济组织成员申请取得宅基地进行建设，商品房是由具有房地产开发资质的企业取得国有建设用地开发建设。

三是土地使用年限不同：现行法律和政策没有具体规定农村宅基地使用权期限;商品房用地的土地使用年限一般是70年，土地使用权期间届满的，自动续期。

四是交易条件不同：农房只能在本村集体经济组织内部经批准后交易给符合宅基地分配资格的成员，不得抵押;商品房可以在市场上出售、租赁和抵押，交易自由。

宅基地取得

7.农村村民在什么情况下可以申请宅基地?

依据《土地管理法》，结合各省(自治区、直辖市)宅基地管理的有关规定，农村村民有下列情况之一的，可以以户为单位申请宅基地：

(1)无宅基地的;

(2)因子女结婚等原因确需分户而现有的宅基地低于分户标准的;

(3)现住房影响乡(镇)村建设规划，需要搬迁重建的;

(4)符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的;

(5)因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的。

各省(自治区、直辖市)对农户申请宅基地条件有其他规定的，应同时满足其他条件要求。

8.农村宅基地审批主体是谁?

《土地管理法》第六十二条规定，农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

为完善农村宅基地审核批准机制，《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)明确，乡镇政府要探索建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。根据农业农村、自然资源等部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》，鼓励地方将乡村建设规划许可证由乡镇一并发放，并以适当方式公开。

9.农村宅基地申请审批程序是什么?

农村宅基地分配实行农户申请、村组审核、乡镇审批。按照《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)，宅基地申请审批流程包括农户申请、村民小组会讨论通过并公示、村级组织开展材料审核、乡镇部门审查、乡镇政府审批、发放宅基地批准书等环节。具体流程如下图所示。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，报送乡镇政府批准。

农村村民宅基地申请审批流程

10.农民建房能否使用农用地?

农民建房在符合规划的条件下可以使用农用地，但要依法先行办理农用地转用手续。农用地转为建设用地的，按照《土地管理法》第四十四条规定，在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施规划将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次分别由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准;在已批准的农用地转用范围内，具体可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。

2020年3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》(国发〔2020〕4号)，一方面将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。按照《土地管理法》第四十四条第三款规定，对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;按照《土地管理法》第四十四条第四款规定，对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。另一方面试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。

11.农民转让宅基地后，是否可以再申请宅基地?

按照《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

12.进城落户的农民能否继续保留宅基地使用权?

进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。

按照《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》(中发〔2019〕1号)“坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件”规定精神，不能强迫进城落户农民放弃其合法取得的宅基地使用权。在此之前，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定，“农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。”

13.农村宅基地和农房能否继承?

农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。

农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

14.什么是“房地一体”不动产权证?

“房地一体”不动产权证是物权权利归属的凭证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等的规定，将农村宅基地、集体建设用地及其上的建筑物、构筑物实行统一权籍调查和确权登记后，统一颁发 “房地一体”的不动产权证书。

15.办理“房地一体”不动产权证需要提交哪些材料?

申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：(一)申请人身份证和户口簿;(二)不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料;(三)房屋符合规划或者建设的相关材料;(四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料;(五)其他必要材料。

因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移而申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：(一)不动产权属证书或者其他权属来源材料;(二)依法继承的材料;(三)分家析产的协议或者材料：(四)集体经济组织内部互换房屋的协议;(五)其他必要材料。

宅基地流转

17.宅基地使用权流转的方式有哪些?

宅基地使用权流转方式包括转让和出租。

18.农村宅基地使用权转让必须满足什么条件?

宅基地使用权转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。各省(自治区、直辖市)对宅基地转让做出其他条件要求的，须同时满足规定要求。

19.城镇居民能否在农村购买宅基地?

不能。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)明确规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)要求，“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。”

20.农房出租的最长年限是多少?

《中华人民共和国民法典》第705条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)规定，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守《中华人民共和国民法典》的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

来源：重庆市农业农村委员会合作经济处